持ち家派vs賃貸派論争に、とある米国株投資家が独断と偏見で結論を付けてみた。

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コラム

持ち家を獲得するか、はたまた一生を賃貸住宅で終えるか。。

人間の永遠のテーマではないかと思います。。

私はこのブログを書くにあたり、「持ち家派」「賃貸派」に関する既存のブログを読み漁りました。このブログを読めば、あなたにとって最も良い選択を出来るようになるのではないかと思いますが、私の独断と偏見であることを忘れないでください!

今回は米国株投資家である私の第三者目線でお送りしたいと思います!

チェヨン
チェヨン

こんにちは! 普段は資産運用や米国株投資に関して発信をしている、チェヨンです!本日は、持ち家派、賃貸派に結論を付けたく、ブログを執筆することに致しました!それでは、最後までご覧ください!!!

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持ち家派(一戸建て、分譲マンション)の言い分

日中緑の木の近くに茶色と白の木造の家

メリット

  • 例えば駅近や、開発中の土地に建っている分譲マンションを購入した場合、資産価値が高くいずれ売却する時にプラスで売れる可能性がある。
  • いずれ住宅ローンを完済すれば、支払いが軽くなり住居費が抑えられ、持ち家が一つの資産となる。賃貸のように家賃を支払い続けなくて良い。
  • 超低金利の住宅ローンと、年活調整での還付がある。
  • 所有欲を満たせる。
  • 庭や内装をリフォームしたりと自由度が高く、ロマンがある。
チェヨン
チェヨン

数千万円単位で資産運用をしている方の場合は、絶対に繰り上げ返済はしない方が良いです!!ローン利率はかなり低く設定されているので、繰り上げ返済ではなく、そのお金を運用した運用益から支払いをする方がおトクになりますからね!

デメリット

  • 地方で住宅を購入した場合、売却し辛く、資産価値はどんどん下がる。
  • 主に住宅ローンを返済しつつ、固定資産税などの税金や火災保険料を支払う必要がある。
  • 別途、管理費、修繕積立金、リフォーム代も必要。
  • 一般的に、住宅ローン返済中は持ち家のほうが支払額は高くなる。
  • 返済中に、リストラや、子供の大学費用や、定年後の収入減などの理由で、支払いが出来なくなってしまったときに地獄を見る。
  • 大規模な自然災害時に地獄を見る。
  • ご近所トラブルが起こり得る可能性がある。(元々問題がなくても、後々ヤバイ人が引っ越してくる等)
  • 転勤、転職時に拠点を移動できない。(戸建て賃貸はなかなか借り手が見つからない可能性アリ)
  • 住宅ローン返済中は簡単に売却できない。
チェヨン
チェヨン

投資用として物件を購入するならば良いかと思いますが、若い人が持ち家を終の住居として獲得するデメリットは大き過ぎると感じます。公務員や転勤のない職場に勤務しており転職の予定が無い人は良いかもしれませんが、総合職採用の人は原則全国転勤有のため、一軒家を立てた瞬間転勤を命じられる企業もあるようです。その他健康上の理由やリストラ等、生活がガラッと変わるタイミングに弱いと考えます。

賃貸派(マンション、アパート)の言い分

フォギーボトム, ワシントンDc, ハウス, ホームズ, コンドミニアム

メリット

  • 基本的に支払うのは、家賃のみで良い。
  • 収入、家族状況に応じて引っ越しがカンタンにできる。
  • ライフプランの変更に合わせ、容易に引っ越しが可能。
  • 隣人や町内会との関わりが無く、気を遣わずに済む。
  • 持ち家とは違い、初期費用が低額で済む。(マイホームの場合、物件価格の約20%の頭金&7%程度の諸費用(印紙税、ローン融資手数料)が必要。)
チェヨン
チェヨン

賃貸の一番のメリットは、簡単に引っ越せることですね!いろんな場所に住んでみたい人や、身軽でいたい人は賃貸がベストな選択になりそうですね!

デメリット

  • 生涯家賃を支払う必要があるため、老後の家賃負担が重くなりやすい。
  • ファミリーサイズの賃貸物件は供給戸数が少なく割高であり、好みの立地、間取りで物件を探すのが困難。
  • 収入が少なければ、引っ越しも難しくなる。
  • 高齢になるほど借りにくい(60歳以降から借りづらくなる)。後の人生で物件を購入したいと思っても年齢とともに様々な理由で住宅ローンを組むことが出来ず、賃貸しか選択できなくなる可能性がある。
  • 多額のローンを抱えているという精神的不安は無いが、資産としては残らない。
  • 晩年、突然の「退去通知」に呆然とし、地獄を見る。
  • 年金受給開始年齢の引き下げ、増税、医療費負担増大の懸念があると、持ち家に住んでいる人には無い不安が押し寄せる。
チェヨン
チェヨン

ローンが残っているという圧は無いものの、家賃を生涯支払い続ける必要があるのはやはり大きなデメリット。また、今は考えもしないですが定年後に拠点が無いことによる不安、年齢的に借りることが出来ない場合がある等、高齢になると急に様々なデメリットが生じてくるのが賃貸だと感じました。

1998年~2018年で、日本の持ち家率はどのように変化したか?

全体の持ち家率は、1998年時は60%、2018年は61%と大きな変化はありません。

しかし、日本の総世帯数は1998年は4,421万世帯だったのに対し、2018年は5,393万世帯と約20%も増加しているのです。簡単に言うと大家族が減り、世帯の核家族化(大人2こども1)が急速に進んでいるということです。センシティブな話ですが、女性の社会進出により男性の年収が如実に減っており、現代ではこどもを2人以上育てることが難しい社会となっているのではないかと考えます。

要するに、一軒家のような部屋数はこの現代においてそこまで必要ではないのではないか?ということ。マジョリティはあくまで1~4人家族なのが現代ではないでしょうか。

不動産投資に関して

不動産は自分で済む他に、「貸す」「売る」ことで収入を得ることも可能です。

米国株投資をメインに資産運用をしている私が、正直に所感を話すとしたらこんな感じです。

  • 投資用の物件や太陽光発電を担保に、多額のローンを組んで投資にレバレッジを効かせたいのなら、アリ
  • 知識やセンスがない人は損失を出す場合が多いので、まずやらない方が良い(たとえば新築ワンルーム投資に興味がある時点で、残念ながらあなたには不動産投資センスがありません。止めておきましょう。)ムキになったところで、業者にクソ物件を掴まされ、ハイ、終了です。
  • 不動産投資信託(REIT)で良くない?
  • 空室の場合、諸経費が掛かりマイナスとなるのが不安
  • ローン返済に行き詰った場合のこと考えてますか?
  • 管理が面倒
  • 米国株のほうがリターンが高いし楽
  • そもそも現在そこまで資産を保有していないため、リスク分散をする必要が無い

不動産投資は、センスがある人は投資より稼げるのでやればよいと思いますが、

良い物件なんて、既にお金持ちが全部保有しているとは思いませんか?

チェヨン
チェヨン

上手くいけば安定した収入や高利回りが期待できますが、それは成功者の話。

私は不動産投資は現在考えておりません。

私が出した結論

私は現在、首都圏に勤務しており、賃貸に住んでいます。

転勤は天地がひっくり返るレベルの事が無い限りありませんし、人間関係も良好なので今後も現在の職場でユルユル社会貢献をしたいと考えています。

そのため、結婚したら一軒家に住んでも問題はないのですが、その状況で家族が増えたとしても、若いうちは賃貸に住んだほうが身軽で良いんじゃないか?と感じました。そして、貯蓄を増やしつつある程度十分な資産を形成した40歳あたりのタイミングで、一軒家(リノベ済でも可)を購入し、資産運用しながらローンを支払っていくのが現実的に最善策なのか?と感じました。

若いうちの持ち家のデメリット、定年以降の賃貸のデメリットが大き過ぎるので、双方の良いとこ取り作戦です!

チェヨン
チェヨン

注意!これは独身男性の独断と偏見と妄想で構成されています。

もちろん未来の奥さまや子どもの幸せが一番なので、考え方はガラッと変わることでしょう。。笑

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最後までご覧くださりありがとうございます!

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コメント

  1. ダンテ より:

    >良い物件なんて、既にお金持ちが全部保有しているとは思いませんか?

    私も昔はそう思ってましたが、ど素人の個人の方が良い物件を買えることは珍しくないんですよね。特に首都圏では。
    その物件が良いかどうかは、貸し出した場合の想定家賃に対する取得費用で決まります。
    どれだけボロボロの劣悪物件でも、安く取得出来れば良い物件になるのです。
    個人は自分で住む場合だけ金利激安(0.5%以下)+ローン控除で逆ザヤという有利な条件で銀行からお金を借りることができます。
    例えば5000万円の物件が市場に出たとして、個人なら金利0.5%なので35年間の総支払額は5500万くらいで、さらに住宅ローン減税や住まい給付金などで300〜400万円くらいは減税されるので実質的な取得金額は5200万くらいになります。
    それに対してプロ(大家さん)が買う場合、金利2%くらいのアパートローンを組む羽目になるので、総支払い額は約7000万円になります。
    その5000万円の物件がトータルで6000万円の利益をもたらすとした場合、金利の安い個人なら買いですが、高金利でしか資金調達できない不動産業者にとっては割高になります。(個人の金利変動、大家さんの節税策次第で有利不利は変わりますが)
    不動産は株と違って情報の非対称性が大きいので情報面では個人が不利ですが、金利面での非対称性も大きく、金利面では個人有利なのです。
    現金一括で買える金持ちに関係ない話かもですが、ほとんどの不動産投資家は借金して物件を買ってます。レバレッジを効かせられるのが不動産投資のメリットなので当たり前ですね。
    安い金利で資金調達できる社会的信用があるなら、早めにマイホーム買っておくことも考えたほうが良いですよ。
    首都圏は人口激増してて不動産足りてないので不動産価格は右肩上がりです。
    若いうちに賃貸で過ごすことで費用を節約できても、節約した金額以上に不動産価格が上昇したら意味ないです。
    この10年間で東京のマンション価格は1.5倍になりました。すごいインフレ率ですね。
    インフレ率よりも安い金利でお金を借りて投資できるのは個人の住宅取得だけですよ。

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